Notre mode d’évaluation des propriétés commerciales
Aperçu des facteurs ayant une incidence sur la valeur de votre propriété
Pour évaluer de nombreuses propriétés commerciales, nous utilisons la « méthode du coût ». Cette méthode affecte la valeur en se basant sur :
- Le coût du remplacement des structures existantes.
- Le rajustement pour toute dépréciation.
- L’ajout de la valeur du terrain sous-jacent.
Aux endroits (particulièrement la région du Grand Toronto) où il y a beaucoup de ventes, nous utilisons une méthode différente, la « méthode de comparaison directe des prix de vente », pour estimer les valeurs actuelles des propriétés commerciales. Cette méthode examine les ventes de propriétés comparables dans les alentours.
De temps à autre, nous utilisons une troisième méthode, la « méthode du revenu », pour calculer la valeur d’une propriété commerciale. Cette méthode est utilisée pour les propriétés productrices de revenus. Elle nécessite une analyse détaillée du revenu et des dépenses de la propriété à évaluer.
Facteurs pris en compte dans la méthode du coût
- La fonctionnalité et l’utilité : ce que fait la propriété et la qualité de ce qu’elle fait.
- Le coût du maintien de la fonctionnalité actuelle de la propriété.
- La valeur marchande actuelle du terrain.
- Dépréciation : changements à votre propriété selon l’âge, l’usure et le manque d’utilisation.
Fonctionnalité et utilité
Plus une propriété est apte à s’acquitter de ses fonctions, plus élevée est sa valeur aux yeux du propriétaire ou du propriétaire potentiel.
Le processus d’évaluation exige une analyse de l’utilisation la plus élevée et la plus efficace, ainsi qu’une détermination de la mesure dans laquelle la propriété atteint sa fonctionnalité actuelle.
Le coût du maintien de la fonctionnalité actuelle de la propriété
Nous suivons les étapes suivantes afin de déterminer ce coût :
- Nous utilisons les registres existants ou procédons à une inspection de votre propriété pour recueillir des données physiques sur le terrain et les bâtiments existants (c’est-à-dire l’âge, la taille, l’utilisation, etc.).
- Nous utilisons notre Système de coûts automatisés (SCA) pour déterminer le coût de remplacement des bâtiments et des structures commerciaux. Le SCA tient compte du coût de la main-d’œuvre, des équipements et des matériaux utilisés pour l’usage principal de la propriété commerciale.
- La dépréciation est calculée à l’aide de tableaux de dépréciation variant d’une durée de vie utile prévue de 10 ans à 80 ans. Ce calcul tient également compte de la détérioration physique. Il y a ensuite d’autres ajustements pour tenir compte de la désuétude fonctionnelle ou externe.
Valeur actuelle de la structure = coût de remplacement à neuf neuf - dépréciation
La valeur marchande actuelle du terrain.
Nous suivons les étapes suivantes pour déterminer la valeur marchande du terrain :
- Nous évaluons la valeur du terrain comme s’il était vacant. Nous établissons sa valeur en analysant les données des transactions de vente.
- La valeur du terrain est alors ajoutée au coût de remplacement déprécié des bâtiments ou autres améliorations afin d’obtenir la valeur imposable de la propriété.
Dépréciation
La dépréciation est la différence entre le coût d’un nouveau bâtiment (ou d’autres améliorations) et le montant qu’un acheteur paierait pour des améliorations sur des structures ou des bâtiments existants.
La dépréciation peut être assez complexe et tous ses éléments peuvent avoir une incidence sur la valeur de votre propriété.
La dépréciation peut être chiffrée de plusieurs façons. Nous relevons toutes les formes de dépréciation présentes dans la propriété pour nous aider dans le processus d’évaluation.
Les trois types de dépréciation
Il y a trois types de dépréciation :
- La dépréciation physique (découlant de l’usure attribuable à l’utilisation et à l’exposition aux intempéries.
- La désuétude fonctionnelle (diminution de l’utilité) découlant d’un défaut dans la propriété existante.
- La désuétude externe (découlant de facteurs extérieurs à la propriété.
La dépréciation physique et la désuétude fonctionnelle peuvent être subdivisées en deux types :
- La dépréciation réparable (lorsqu’elle peut être réparée de façon économique.
- La dépréciation irréparable (ne peut pas être réparée du tout ou ne peut pas être réparée de façon économique.
Détermination de la dépréciation physique
Toutes les propriétés subissent une détérioration physique au fur et à mesure qu’elles vieillissent. Le montant de dépréciation appliqué dans l’évaluation dépend de trois facteurs :
- La durée de vie utile prévue pour la propriété.
- La qualité de la construction.
- L’âge effectif de la propriété (toutes les raisons pour lesquelles la propriété est en meilleur ou en pire état qu’elle ne devrait l’être à ce stade de sa vie).
Une durée de vie utile est attribuée à la plupart des bâtiments commerciaux évalués selon le coût. La durée de vie utile correspond à la période pendant laquelle un actif devrait être fonctionnel et adapté à son usage, ce qui est également nommé durée de vie économique ou vie de service. La durée de vie utile est généralement mesurée en années et se termine lorsque l’actif ne peut plus fonctionner comme prévu ou ne peut plus être utilisé pour produire des revenus. Toutefois, certains usages commerciaux ont tendance à réduire la durée de vie d’une propriété, en raison d’une usure physique plus importante.
- Si l’état du bâtiment ou des améliorations est inférieur aux prévisions, un écart d’âge plus important peut être appliqué, et le montant de la dépréciation est augmenté.
- Si le bâtiment a été récemment modernisé ou rénové, l’âge effectif est alors abaissé et la dépréciation peut être diminuée.
Identification de la désuétude fonctionnelle
La désuétude fonctionnelle concerne habituellement un défaut dans les structures ou bâtiments existants qui les rend moins utiles qu’un équivalent moderne. Il existe deux formes principales de désuétude fonctionnelle :
- La taille, la construction ou la hauteur du bâtiment sont inférieures aux exigences fonctionnelles actuelles.
- D’autres éléments de la propriété (p. ex., conception ou aménagement) la rendent moins efficace que celle de propriétés commerciales plus modernes.
Identification de la désuétude externe
La désuétude externe est une perte de valeur découlant de facteurs extérieurs à la propriété elle-même et hors du contrôle du propriétaire.
La plupart des propriétés commerciales sont moins susceptibles d’être concernées par la désuétude externe que les propriétés plus spécialisées, car elles peuvent être utilisées à une plus grande gamme d’usages.
