Foire aux questions - Votre évaluation foncière est-elle juste?

Qu’est-ce que l’équité verticale?

Il y a l’équité verticale lorsque le ratio de la valeur imposable au prix de vente est cohérent dans une gamme de valeurs imposables. C’est-à-dire, les propriétés dans la tranche inférieure des valeurs et ceux dans la tranche supérieure des valeurs sont attribuées le même niveau de la valeur marchande.

tous les propriétaires fonciers se voient attribuer une part équitable de la charge fiscale, quelle que soit la valeur marchande de leur propriété.

Lorsque l’équité verticale fait défaut, les évaluations ont tendance à s’orienter vers la progressivité ou la dégressivité.

Progressivité — C’est-à-dire qu’à mesure que la valeur marchande des propriétés augmente, les propriétaires sont imposés à des niveaux proportionnellement supérieurs.

Dégressivité — C’est-à-dire qu’à mesure que s’accroît la valeur du marché, les propriétaires sont évalués à des niveaux proportionnellement inférieurs. La dégressivité entraîne donc la conséquence suivante : les propriétaires dont la capacité contributive est la plus faible (du fait de leur propriété de moindre valeur) supportent une charge fiscale plus lourde que les propriétaires de propriétés de valeur supérieure.

Pourquoi l’équité verticale est-elle importante?

Vu que les évaluations foncières servent à répartir la charge fiscale, les valeurs foncières servant d’indicateur quant à la capacité payeuse d’un contribuable, il est essentiel de parvenir à l’équité verticale pour que la province et les municipalités de l’Ontario disposent d’une base d’imposition équitable pour l’impôt foncier.

Comment la SEFM mesure-t-elle l’équité verticale?

Pour mesurer l’équité verticale, la SEFM vérifie des mesures du secteur, comme le biais lié au prix, un coefficient qui indique si les ratios évaluation/prix de vente du MAE (modèle automatisé d’évaluation) sont systématiquement supérieurs ou inférieurs ou stables à mesure que les valeurs augmentent, ou diminuent. En d’autres termes, c’est utilisé pour évaluer si un biais existe dans les valeurs imposables. Une valeur négative indique qu’il y a dégressivité tandis qu’une valeur positive dénote la progressivité.

Comment la SEFM sait-elle que nos évaluations sont équitables?

La SEFM utilise des pratiques examplaires acceptés par le secteur, à toutes les étapes du processus d’évaluation foncière, pour assurer que nos valeurs imposables sont précises et équitables. Le commissaire du service de qualité de la SEFM a mené à bien un examen de l’équité verticale, lequel a conclu qu’il n’y a aucune preuve d’iniquité verticale systémique et que nos évaluations de la valeur actuelle de 2016 sont respectueuses des normes de l’industrie.

Nous avons également fait vérifier nos travaux par des évaluateurs externes, dont l’Institut international de la fiscalité immobilière. Tous ces examens ont confirmé la pertinence de notre méthodologie et l’exactitude nos évaluations.

Pourquoi le Toronto Star a-t-il écrit que les maisons de moindre valeur sont surévaluées par rapport aux maisons de valeur supérieure?

Le Star nous a communiqué ses données et son analyse. À l’examen, nous avons relevé deux problèmes majeurs qui ont conduit à des résultats erronés.

1. En premier lieu, les ventes n’ont pas été ajustées au facteur temps. la valeur de marché peut accroître ou diminuer avec le temps, alors l’ajustement des ventes est important pour s’assurer que toutes les ventes reflètent les conditions du marché à la date d’évaluation du 1er janvier 2016. Comme nous le savons, rien qu’en 2016, le marché a progressé de 20 %.
    
2. D’autre part, l’échantillon s’est fortement constitué de prix de vente, ceux de condominiums en prévente qui, en moyenne, ont été consentis avant la construction et ont été achetés plus de cinq ans avant la date de clôture. De ce fait, leur prix de vente reflétait la valeur de marché de 2011 et non celle de 2016.

En d’autres termes, les ventes des nouvelles unités de condominiums dont les ventes ont été enregistrées en 2016 ont été, en fait, négociées presque cinq ans plus tôt, quand les conditions du marché étaient différents qu’en 2016.

Que fait la SEFM au sujet de l’équité verticale?

Cette question est d’une grande importance et nous y sommes attentifs. C’est pourquoi nous vérifions constamment notre travail pour nous assurer que nos évaluations sont correctes.

Nous avons également fait vérifier nos travaux par des évaluateurs externes, dont l’Institut international de la fiscalité immobilière. Tous ces examens ont confirmé la validité de notre méthodologie et la justesse de nos évaluations.

Nous ne nous contentons pas de cela. L’effort engagé en permanence nous permet de nous assurer que nous faisons bien les choses, et nous avons mis en place des mesures de veille constante. Par exemple, le personnel chargé de l’évaluation et dûment formé veille à toute iniquité au cours du processus d’évaluation, et nous examinons en priorité les ventes de propriétés situées aux extrêmes inférieurs et supérieurs du marché. 

Pourquoi la valeur évaluée de ma maison est-elle différente du prix auquel je l’ai vendue?

Votre évaluation foncière reflète la valeur marchande de votre propriété, c’est-à-dire le montant auquel elle aurait probablement été vendue sur le marché libre, à la date d’évaluation, le 1er janvier 2016.

Cette valeur « probable » est déterminée en deux étapes :

1. Analyse de nombreuses ventes afin de déterminer la valeur type des différents facteurs d’appréciation d’une maison, p. ex., superficie, emplacement, âge de la maison, qualité de la construction
2. Puis, application de ces valeurs types aux facteurs d’appréciation de votre maison pour déterminer une valeur type, ou « probable »

Le plus souvent, le prix de vente d’une propriété ne correspond pas à sa valeur évaluée. Il est important de savoir qu’une vente unique, en soi, ne détermine pas la valeur de marché.

Bien que les prix de vente de propriétés identiques puissent varier, l’évaluation de leur valeur de marché devrait être la même.

Comment est-ce que les ventes sont-elles utilisées pour déterminer les évaluations foncières?

C’est très rare qu’une propriété est vendue directement sur la date d’évaluation, dans ce cas étant le 1er janvier 2016. La SEFM examine chaque vente et, avec l’analyse du marché, nous déterminons des facteurs qui capturent les changements du marché avec le temps pour « ajuster le temps » de ces ventes à la date d’évaluation.

Les ventes qui ont lieu avant ou après le 1er janvier 2016 ne sont peut-être pas indicatives des conditions du marché à ce temps, spécialement avec les conditions du marché qui changent rapidement.

Je voudrais corriger des éléments d’information sur mon évaluation, puis-je déposer une demande de réexamen (DR)? (après l’expiration du délai)

Une demande de réexamen pour l’année d’imposition 2023 ne peut être déposée parce que la date limite est dépassée. Cela dit, nous accepterons volontiers les renseignements que vous voudrez bien nous communiquer, les examinerons et ferons les mises à jour nécessaires. Si des modifications sont apportées, vous recevrez en novembre un avis d’évaluation foncière mis à jour.

Comment puis-je faire corriger les renseignements sur mon évaluation? (Après l’expiration du délai imparti à toute DR)

Si vous avez une question sur votre évaluation, veuillez consulter le portail AboutMyProperty, en ligne, sur le site mpac.ca/fr, occasion d’en savoir plus sur la façon dont votre propriété a été évaluée et de comparer votre propriété à d’autres dans votre quartier à partir des informations que nous avons au dossier. Vous pouvez également appeler notre service client, au 1-866-296-6722, où nos experts en la matière répondront volontiers à vos questions ou vous indiqueront comment nous communiquer les derniers enseignements relatifs à votre propriété.

Quels renseignements sont disponibles pour aider aux propriétaires à évaluer leur évaluation?

Tous les propriétaires en Ontario peuvent accéder le portail AboutMyProperty sur mpac.ca pour en apprendre plus sur comment leur bien immobilier a été évalué, voir les renseignements nous avons affichés sur le dossier, et comparer leur bien aux autres dans leur collectivité.

Nous avons aussi des guides détaillés qui décrivent les saisies de données et les méthodes que nous utilisons pour évaluer les propriétés.

Vous pouvez aussi appeler notre Centre de service à la clientèle au 1-866-296-6722, où nos experts sont disponibles pour répondre à vos questions sur comment vous pouvez soumettre des renseignements actuels sur votre propriété.